我买的朋友房子当初说一年就能下房照现在两年多了房照还没下来能要求退房吗?

如果当初购房时明确约定在一定期限内办理房照，且对方未履行该义务，你可以主张解除合同并要求退房。具体可分为以下几种情况：

1. 如果存在明确书面约定：若买卖合同中明确约定在一年内办理房照，但至今未完成，属于违约行为，你可以主张解除合同并要求返还房款及赔偿损失。
2. 如果仅是口头承诺：未写入合同的承诺难以作为法律依据，需有其他证据佐证（如聊天记录、录音等），否则难以主张退房。
3. 如果房产存在产权问题：如房产被抵押、查封或存在第三方权利主张，导致无法办理过户，你可主张合同目的无法实现，要求解除合同。
4. 如果你已实际入住或办理部分手续：虽未取得房照，但已实际占有使用房产，法院可能认为合同已基本履行，不支持退房请求。
5. 如果你未及时主张权利：超过法定诉讼时效（一般为三年），可能丧失胜诉权，建议尽快采取法律手段维权。
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根据《中华人民共和国合同法》第十条：“当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。”房屋买卖属于重大财产交易，应当以书面形式明确双方权利义务，包括办理房照的时间、方式等。

同时，《物权法》第十四条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”这意味着，房屋买卖虽已完成交付，但未办理产权登记前，房屋的所有权尚未发生法律效力。

如果购房合同中明确约定了办理房照的时间，而对方未履行该义务，依据《合同法》第九十四条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行。”你可以依法主张解除合同。

综上所述，若合同中存在明确约定，且对方未履行相应义务，你有权要求退房；若无书面约定或存在其他障碍，建议尽快收集证据并咨询专业律师，以维护自身权益。
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1. 审查合同内容：首先查看你们之间的购房合同是否明确约定了办理房照的时间、方式和违约责任。如果有相关条款，可据此主张对方违约。

2. 与对方协商沟通：在正式采取法律手段前，可尝试与卖方沟通，了解延迟办照的原因，并要求其限期履行义务，同时保留沟通记录作为证据。

3. 收集相关证据：包括购房合同、付款凭证、沟通记录、房屋交付证明等，用于证明交易事实及对方违约行为。

4. 委托专业律师介入：律师可协助你起草律师函、提起诉讼或申请法院强制履行合同义务，确保你的合法权益得到有效维护。

选择解决方案时，应重点考虑合同的具体约定、证据的充分性以及房产是否存在产权瑕疵。

建议尽快联系专业律师，获取个性化的法律意见和操作指导。
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1. 合同效力风险：例如，如果房屋存在共有权人但未取得其书面同意，可能导致买卖合同无效。即使你已支付房款并入住，也可能面临被共有权人起诉要求返还房屋的风险。

2. 诉讼时效风险：例如，你若在两年多的时间里未向对方主张权利，可能被视为放弃权利，超过诉讼时效后即使起诉，法院也可能不予支持。

这两个风险点都可能直接导致你既无法取得房产证，又难以追回已支付的房款，造成严重的经济损失。因此，建议及时采取法律手段，避免进一步扩大风险。